房地产开发投资增速反映的是一级市场的拿地与开工情况，这一数值自2022年4月份转负以来，就一直没有回过正。

　　全国卖地收入2021年见顶，之后快速跳水，去年卖地收入跌至48699亿元。

　　财政部数据显示，今年前四个月，国有土地使用权出让收入9340亿元，同比下降11.4%。以此预估，今年全年卖地收入，可能会跌破4万亿。

　　国家统计局数据显示，1至5月份，新建商品房销售面积35315万平方米，同比下降2.9%；其中住宅销售面积下降2.6%。新建商品房销售额34091亿元，下降3.8%；其中住宅销售额下降2.8%。

　　2025年4月，新房价格环比上涨城市数量为22个，较上月减少2城；下跌城市有45个，较上月增加4城。二手房价格方面，有5城房价环比上涨，较上月减少5城；下跌城市64个，较上月增加8城。

　　2025年5月，新房价格环比上涨城市13个，较4月份减少了9个；下跌城市53个，比上月增加了8个。二手房价格环比上涨城市3个，较上月减少了2个；下跌城市67个，较上月增加了3个。

　　关税大战，不仅影响预期和信心，更影响经济复苏势头，而这两者都是楼市复苏的底层逻辑。

　　3月份的杭州楼市，可谓热火朝天，在年初的deepseek和宇树科技热度加持下，杭州复苏势头盖过了一线城市，俨然成长为了楼市新风标。

　　当月，杭州十区共成交二手房12413套，仅次于2017年4月的12666套，创下近8年来新高。

　　地价更是在一周内，两次捅破天花板，冲破了8万元，两个地王让其最高楼面价先后超越广州、深圳，仅次于上海、北京。

　　4月份，杭州二手房成交量直接跌破万套，为9421套，5月份进一步缩水至7416套。

　　去年四季度一线城市全面救市之后，同时叠加当时管理层对货币政策、财政政策的表态，楼市似乎有了重燃之势。

　　深圳行情一触即发，去年10月份深圳无论是新房还是二手房网签量较前一个月均翻倍，之后的11月份、12月份如芝麻开花一样，节节高。

　　这个势头在春节之后的3月份仍有延续，3月份二手房网签量6078套，仍在5000套荣枯线之上。

　　但最终止步于4月份。并在5月份再次跌破5000套荣枯线。相比于去年四季度，很明显，热度已经完全不再了。

　　其房价，按照贝壳找房追踪的情况来看，已经在5月份跌破了5万元，进入了“4”字打头时代。

　　这是热点城市在4月份再次转跌的直接诱因。当然，关税大战只是诱因，根本逻辑则是：房价已经远超各城市自身的购买力。

　　经历了上一轮猛涨，即便产业强悍如、供需短缺如深圳，其本身的收入、经济、产业也支撑不了其泡沫巨大的房价。

　　虽然从2021年开始，房地产进入了全面盘整周期，很多城市的房价跌幅还不小。

　　但伴随发生的还有民众的收入与就业不如预期，让相当一部分买不起房的人，更加买不起房。

　　所以，本号说过，这一轮全国房价普跌的根本逻辑在于，大多数城市的房价，都远超城市本身的购买力和支撑力，也就是我常说的“德不配位”。

　　所以，即便是深圳、苏州、宁波、无锡、东莞、佛山这样的制造业、产业强市，房价也难止跌。

　　过去几年的大环境下，民众的收入缩水，让有实力投资的人也丢失了信心，才进入了不断调整的周期当中。

　　我提出过一个概念，叫“需求断档”。简单理解，就是高房价形成了一个天堑，让相当部分人空有需求没有实力。

　　第一，宏观经济周期、宏观大环境以及关税大战、全球局部战争带来的不确定性，让有钱人没有信心和预期买房投资。而且，之前炒房投资收获的人，正在寻求离场，落袋为安。

　　第三，中间一小撮有首付能力的人群，在调整的环境中，选择持续观望，既怕追高，又怕踏空。

　　未来几年中国城市的新住房需求将比2017年的峰值大减75%，因为人口减少和价格下跌的预期心理持续冲击投资兴趣。高盛报告指出，人口减少和城镇化速度放缓，表明人口的住房需求正在下降。随着业主出售空置公寓，中国的投资需求可能会转为负值。因此，未来几年中国城镇对新住房的年度需求可能仍将略低于500万套，远低于2017年2000万套的峰值。

　　我之前说过，经济的兴盛之下的房地产兴盛，才有意义。反过来，房地产兴盛带动经济兴盛，则是虚假繁荣。